En el ámbito inmobiliario es relativamente frecuente que la realidad física de un inmueble no coincida exactamente con lo que figura en el Registro de la Propiedad. En muchas ocasiones se trata de pequeños errores u omisiones en escrituras antiguas que pasan inadvertidos durante años, hasta que alguien revisa la documentación con detenimiento.
Un ejemplo reciente lo encontramos en un asunto que hemos gestionado en el despacho relacionado con la titularidad de una plaza de garaje utilizada durante más de treinta años por los propietarios de una vivienda en Madrid.
La vivienda había sido adquirida mediante escritura pública en 1989. Desde entonces, los propietarios venían utilizando de forma continuada una plaza de garaje situada en el mismo edificio, sin que existiera conflicto alguno con la promotora original ni con terceros. Sin embargo, al revisar la documentación registral se detectó que la escritura de compraventa describía correctamente la vivienda, pero no reflejaba con precisión la participación indivisa del local garaje que daba derecho al uso exclusivo de dicha plaza.
Este tipo de situaciones no son extrañas en edificios construidos hace décadas, donde las plazas de garaje no se configuraban como fincas independientes, sino como participaciones indivisas de un garaje común vinculadas al uso de una plaza concreta. Cuando esa vinculación no queda correctamente recogida en la escritura o en el Registro, pueden aparecer problemas al intentar regularizar la situación jurídica del inmueble.
Para solucionar el caso fue necesario iniciar un procedimiento de conciliación judicial ante el Juzgado de Primera Instancia. Tras examinar la documentación existente y constatar que los propietarios habían utilizado la plaza de forma pacífica durante más de treinta años, la sociedad promotora reconoció expresamente su titularidad dominical sobre la misma.
El acuerdo alcanzado se recogió en el correspondiente Acta de Conciliación y fue posteriormente aprobado por decreto judicial. Finalmente, dicho reconocimiento se elevó a escritura pública ante notario mediante una escritura de reconocimiento de dominio, paso necesario para poder inscribir correctamente la plaza de garaje en el Registro de la Propiedad.
Este caso demuestra hasta qué punto una pequeña imprecisión en una escritura puede generar problemas jurídicos muchos años después. También pone de manifiesto la importancia de revisar cuidadosamente la documentación registral de los inmuebles y, cuando es necesario, utilizar mecanismos como la conciliación judicial para regularizar situaciones que en la práctica llevan décadas consolidadas.
ALFREDO REIGOSA GARCÍA.
Resp. Dept. de Derecho Civil en RPV Abogados.