La propiedad compartida de una vivienda es una situación habitual entre exparejas, matrimonios divorciados o familiares que han recibido un inmueble en herencia. Sin embargo, cuando uno de los propietarios desea vender y el otro se opone, pueden surgir importantes conflictos patrimoniales, especialmente si existe una hipoteca pendiente. La primera cuestión que debemos conocer es que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes, pues el artículo 400 del Código Civil reconoce el derecho a solicitar su división, con las excepciones legalmente previstas.
¿Cómo puede extinguirse un condominio?
Existen distintas alternativas para poner fin a la copropiedad: la adjudicación de la vivienda a uno de los propietarios, compensando económicamente al otro por su participación; la venta del inmueble a un tercero, distribuyendo el importe obtenido conforme a las respectivas cuotas y obligaciones existentes; o la división judicial de la cosa común, cuando no resulta posible alcanzar un acuerdo, que puede desembocar en la venta judicial del inmueble. En cualquiera de estos supuestos resulta esencial determinar correctamente el valor de la vivienda, las aportaciones realizadas por cada propietario y las posibles deudas pendientes.
¿Qué sucede si existe una hipoteca?
Este es uno de los aspectos que mayores dificultades plantea, puesto que dejar de ser propietario de una vivienda no significa quedar automáticamente liberado del préstamo hipotecario. Aunque uno de los copropietarios se adjudique el inmueble y asuma el pago de las cuotas, el otro puede continuar respondiendo frente a la entidad financiera si figura como deudor y el banco no ha consentido expresamente su liberación. Por ello, la extinción del condominio debe abordarse conjuntamente con la situación hipotecaria, valorando posibles acuerdos de novación, cancelación del préstamo o alternativas de financiación.
¿Y si uno de los propietarios se niega a llegar a un acuerdo?
Cuando la negociación resulta infructuosa, el ordenamiento jurídico permite acudir a la acción judicial de división de cosa común, previo cumplimiento de los requisitos procesales que correspondan. No obstante, antes de iniciar cualquier procedimiento conviene analizar sus consecuencias económicas, los gastos asociados y las posibilidades reales de alcanzar una solución extrajudicial. En RPV Abogados abordamos estos conflictos mediante el estudio de los títulos de propiedad, las obligaciones hipotecarias y las circunstancias particulares de cada copropietario, buscando soluciones que permitan liquidar adecuadamente la situación de comunidad y proteger sus intereses económicos.
Cuando no es posible alcanzar un acuerdo entre copropietarios, contar con el asesoramiento de abogados de Derecho Civil en Madrid puede ayudar a estudiar las alternativas legales, las consecuencias económicas y las posibles vías para poner fin a la comunidad de bienes.
ALFREDO REIGOSA GARCÍA
Socio en RPV Abogados.
Director del Departamento de Derecho Civil.