Recientemente en nuestra práctica, nos hemos topado una vez más con uno de esos escenarios que resultan de especial interés dado su objeto peculiar y lo extraordinariamente habitual que son sus acciones irregulares, a pesar de que en apariencia resulte lo contrario.
Se trata de operaciones ejecutadas en la transacción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) en la que el transmitente, en nuestro caso práctico una inmobiliaria, vende a un particular este tipo singular de inmueble por encima del precio máximo establecido reglamentariamente. Siendo esto así y, con el desconocimiento del ciudadano adquirente de esta circunstancia normativa, es que a posteriori vende su vivienda tratando legítimamente, que no legalmente, obtener el máximo rendimiento, cuando es informado de la imposibilidad de poder acceder a estas pretensiones, puesto que dada la naturaleza especial de dicho inmueble, existe un techo para el precio máximo por el que puede vender.
Como es lógico, este particular es entonces que toma cuenta de la situación fraudulenta en la que se ha visto envuelto y como la inmobiliaria a costa de su patrimonio, indebidamente ha obtenido un sobreprecio.
Partiendo pues de este escenario, los aspectos básicos que han de ser siempre tenidos en cuenta cuando nos encontremos ante estos característicos inmuebles, han de ser los siguientes:
- Nos hallamos ante un bien inmueble que como tal, naturalmente puede ser el objeto de contratos de compra venta, pero con la peculiaridad de que normativamente el precio se encuentra horquillado por un máximo fuera del cual no se puede vender.
Por la propia naturaleza delas cosas, no existe homogeneidad en cuanto al precio, pues se hace depender de la comunidad autónoma y dentro de ésta, en función de cada región y/o localización.
Valiéndonos como ejemplo la Comunidad Autónoma de Madrid podemos observar los siguientes extremos:
Para el cálculo del Precio Máximo de Venta de la Vivienda Protegida en esta comunidad tenemos que acogernos a la legislación vigente en materia de vivienda protegida. Para ello la normativa autonómica de aplicación será la siguiente:
- Orden 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero.
- Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
- Consideraciones generales:
- El precio de venta de las Viviendas con Protección Pública será el de compraventa o adjudicación y en el supuesto de promoción individual para uso propio, el coste de la edificación sumado al del suelo que figure en la escritura de declaración de obra nueva. En todos los casos contamos con el límite del precio máximo legal de venta, así como que éste será establecido, por metro cuadrado de superficie útil, para cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos del territorio de la Comunidad de Madrid, mediante Orden de la Consejería competente en materia de vivienda, debiendo incluirse en los contratos de compraventa, arrendamiento y en los títulos de adjudicación, cláusulas comprensivas de que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección pública previsto en el Reglamento, y, en su caso, en el Real Decreto regulador del correspondiente Plan de Vivienda estatal cuando el inmueble se halle acogido a la financiación prevista en el mismo. Además las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de venta o renta no podrán exceder de los límites establecidos.
- Partiendo por consiguiente de esta premisa, si nos encontramos ante un agente (con independencia de la naturaleza del mismo) que, actuando como vendedor, ejecuta dicha operación por encima del precio normativamente establecido, nos encontraríamos ante un ilícito con importantes consecuencias jurídico sancionadoras que irían desde las sanciones pecuniarias hasta la inhabilitación.
En este sentido y de una forma más específica la Ley 9/2003, de 26 de marzo, de Régimen Sancionador en materia de Viviendas Protegidas, declaró el precio legal de venta y según lo dispuesto en los artículo 8.a) y 9.1) de la Ley, es infracción muy grave percibir, por cualquier concepto, en la construcción, compraventa, adjudicación o arrendamiento de las viviendas protegidas, cualquier cantidad no permitida por la normativa aplicable, incluidas las cantidades que pudieran derivarse de ampliación de equipamiento o de sustitución o mejora de calidades, la cual será sancionada con multa de 6.001 a 60.000 euros.
Corolario:
Es fundamental, que se haga pedagogía en esta materia para que los ciudadanos que acceden a este tipo de inmuebles sean conocedores de cuál es la realidad económica en las operaciones de compra venta en la que ellos vayan a ser parte, evitándose así situaciones fraudulentas pero, lo más importante, que sean conocedores de que el legislador ha tenido por oportuno tipificar estas actuaciones y que se hallan amparados por la norma para que llegado el caso, puedan recuperar los excesos abonados.
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